Većina ljudi se s pojmom etažnog vlasništva prvi put susreće u trenutku prodaje ili kupnje stana. Ako pregledate podatke upisane u zemljišnoj knjizi za neku od starijih zgrada u užem centru Zagreba, vjerojatno će stanovi biti upisani na sljedeći način:
5. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-13)
stan na III (trećem) katu desno koji se sastoji od 4 sobe s nusprostorijama površine 140 m kvadratnih
Uspostavom etažnog vlasništva nekretnina se dijeli na posebne dijelove koji se mogu koristiti kao samostalne cjeline i imati različite vlasnike. Poseban dio može biti stan, poslovni prostor, spremište, garaža i slično.
U većini slučajeva broj posebnih dijelova je određen u tehničkoj dokumentaciji već prilikom gradnje. Jednostavno rečeno, ako je projektant definirao da zgrada ima npr. 5 stanova, ta zgrada ne može u zemljišnoj knjizi imati 6 stanova bez ishođenja nove dokumentacije.
Također, ne može bilo koji dio zgrade biti poseban dio. Stubišta, krovovi, dizala i dvorišta su u pravilu zajednički dijelovi nekretnine te ne mogu biti u vlasništvu jedne osobe. Poseban dio mora imati svoj zasebni ulaz te trajni pristup: bilo s javne površine, bilo preko zajedničkih dijelova nekretnine.
Foto: Pexels
Što ako moja nekretnina nije etažirana?
Prema trenutnim zakonima etažiranje nije obavezno. Također, ako živite u suvlasničkoj zajednici u dobrim odnosima i nitko nema namjeru u skorije vrijeme prodavati svoj dio nekretnine, postoji vjerojatnost da vam etažiranje trenutno nije potrebno.
Međutim, u trenutku kad želite prodati svoj dio nekretnine, kupac želi znati koji vam dio pripada te što točno kupuje. Ako vaš dio nekretnine nije definiran u zemljišnim knjigama kao poseban dio, to potencijalno može odbiti dio kupaca te smanjiti njegovu vrijednost. Najveći dio kupaca se odlučuje na stan kao prvu (ili eventualno drugu) nekretninu u kojoj će provesti ostatak života te ne želi imati posla sa kupnjom na povjerenje i vanknjižnim vlasništvom koje se mora dokazivati nizom isprava.
Nadalje, bez etažiranja potencijalni kupac neće moći dobiti stambeni kredit, jer banka nema gdje upisati hipoteku. Koliko ljudi je sposobno platiti nekretninu gotovinom?
U zgradama koje imaju upravitelja, bez etažiranja nije moguće pravedno izračunati visinu pričuve za svaki stan. U postupku etažiranja računaju se korisne površine stana (podna površina svake prostorije se množi sa koeficijentom vrijednosti) te sukladno tome idealni dio.
Idealni dio je broj koji kazuje koliki je udio vašeg stana u cjelokupnoj vrijednosti zgrade. Što je vaš idealni dio veći, imate pravo na razmjerno veći suvlasnički dio zajedničkih prostorija, ali s time raste i vaša obveza sudjelovanja u troškovima održavanja zgrade.
Kad se nekretnina može etažirati i na koji način?
Da bi se na nekretnini moglo uspostaviti etažno vlasništvo moraju biti zadovoljeni sljedeći preduvjeti:
1. Nekretnina je upisana u katastar i zemljišnu knjigu
Nekretnina mora biti upisana u katastar i zemljišnu knjigu i to na način da stanje evidentirano u katastru odgovara stanju na terenu, a stanje u zemljišnoj knjizi stanju u katastru. Tako evidentirana, čestica se smatra usklađenom. Ako taj dio nije sređen, obratite se geodetskom stručnjaku koji će izraditi odgovarajući geodetski elaborat.
2. Etažno vlasništvo se uspostavlja na cijeloj katastarskoj čestici
To znači da su predmet upisa sve zgrade, odnosno svi posebni dijelovi nekretnine koji se na njoj mogu definirati. Često se postavlja pitanje može li se u okviru etažiranja definirati samo jedan stan. Odgovor je – ne!
Razlog tome je što se poseban dio i njegov i pripadni idealni dio određuju u odnosu na sve ostale posebne dijelove na nekretnini.
3. Definiranje više od jednog posebnog dijela
Možda zvuči banalno, ali se mora spomenuti – na čestici kao samostalnu cjelinu mora biti moguće definirati više od jednog (minimalno dva) posebnog dijela.
Primjerice, obiteljska kuća koja je projektirana kao jedan dvoetažni stan ne može biti predmetom etažiranja. Laički rečeno, ako želite jedan stan podijeliti na dva, za to vam je potrebno ishođenje nove dokumentacije – dozvola za prenamjenu od strane jedinice lokalne samouprave, glavni projekt ili izmjena građevinske dozvole. Tek tada se stanovi mogu uvesti u zemljišnu knjigu kroz etažiranje.
4. Sve zgrade na katastarskoj čestici moraju biti legalne te posjedovati pravomoćnu dokumentaciju koja to dokazuje
Naknadni građevinski zahvati na bilo kojem dijelu zgrade (vanjskom ili unutarnjem) bez ishođenja potrebne dokumentacije u pravilu čine zgradu nelegalnom te vjerojatno nepodobnom za etažiranje.
5. Vlasništo
Vlasništvo nad svim posebnim dijelovima mora biti nesporna te svi suvlasnici moraju biti suglasni s načinom kako su posebni dijelovi definirani. Svoju suglasnost potvrđuju potpisom međuvlasničkog ugovora koji se izrađuje na temelju etažnog elaborata i služi kao dokument koji je temelj za upis u zemljišnu knjigu.
Etažiranje se provodi na temelju elaborata etažiranja kojeg izrađuju ovlašteni arhitekti, građevinari ili geodeti i međuvlasničkog ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice kojeg izrađuje odvjetnik. Ako je na nekretnini samo jedan vlasnik, međuvlasnički ugovor zamjenjuje tzv. očitovanje volje. Elaborat etažiranja se sastoji od grafičkog prikaza svih posebnih i zajedničkih dijelova nekretnine, tehničkog opisa nekretnine, izračuna korisnih površina te prijedloga upisa posebnih dijelova u zemljišnu knjigu.
Iznimno, ako je vlasništvo predmet spora ili jedan od suvlasnika iz bilo kojeg razloga ne želi potpisati međuvlasnički ugovor, etažiranje se može provesti sudskim putem.
Foto: Pexels
Povezivanje knjige položenih ugovora sa zemljišnom knjigom: Djelomično etažiranje
Vratimo se trenutak na upis stana u Zagrebu iz primjera s početka teksta. Paralelno s nastankom hrvatske države, nastala je potreba za upisom vlasništva nad stanovima koji su u vrijeme Jugoslavije izgrađeni na zemlji u društvenom vlasništvu. Takvi stanovi su upisani u knjigu položenih ugovora, posebnu knjigu koja je za tu svrhu osnovana u zemljišnom sudu.
Uskoro je donesen Zakon o vlasništvu koji je kao jedan od osnovnih postulata vlasništva definirao nedjeljivost zgrade od čestice na kojoj je izgrađena. Time je stvorena osnova za etažiranje kakvo se provodi i danas, a u okviru kojeg svakom stanu pripada idealni dio čestice na kojoj je zgrada izgrađena.
Stanovi iz knjige položenih ugovora su kasnije prepisani u zemljišnoknjižne uloške čestica na kojima su izgrađeni, što je učinjeno kao privremeno rješenje dok se sve zgrade ne etažiraju prema novom Zakonu o vlasništvu. Međutim, s obzirom da temeljem takvog upisa stanovi mogu normalno ući u pravni promet nekretnina kao i etažirani (minus definiranje idealnog dijela), vlasnici više nisu imali imali potrebe etažirati svoje zgrade jer to nisu bili dužni učiniti. Stanove upisane na taj način prepoznat ćete po tome što su definirani kao suvlasnički dio s neodređenim omjerom.
Nadamo se da vam je ovaj tekst barem malo približio pojam etažnog vlasništva te njegove prednosti pred klasičnim suvlasništvom. Radi se o dosta kompleksnoj temi koja povezuje zemljišno-knjižno pravo sa graditeljstvom i katastrom nekretnina. Za više informacija se uvijek možete javiti ovlaštenom građevinaru, arhitektu ili geodetu koji vam mogu izraditi elaborat etažiranja ili vam odgovoriti na pitanja o istom te odvjetniku koji će vam pomoći sastaviti ugovore kako bi se etažiranje provelo u zemljišnoj knjizi.
Foto: Pexels
