back to top

4 razloga zašto se nekretnina može smatrati nelegalnom

Svatko želi u nekom trenutku života posjedovati kuću ili komad zemlje samo za sebe. Malo je osjećaja koji se mogu usporediti s onim kad ste konačno svoji na svome, međutim, što ako se ispostavi da je vaša kuća iz snova nelegalna?

Postoji niz razloga zašto se vaša nekretnina može smatrati nelegalnom

1. Nekretnina nema potrebne dozvole

Jedan od najčešćih je kad vlasnik ili izvođač radova, u želji da što prije bude gotova, izgradi građevinu bez ishođenja potrebnih dozvola i bez pregleda upravnih tijela nadležnih za gradnju.

Takva građevina, osim što nije izgrađena u skladu s propisima, može predstavljati sigurnosni rizik za stanare, posebno u slučaju incidenta poput požara ili potresa. Zamislite koliko opasno može biti živjeti u kući koja ima nestručno izvedene instalacije, preslabe temelje ili nedovoljno čvrste nosive zidove.

2. Naknadne preinake na nekretnini

Postoji mnogo situacija u kojima je zgrada bila potpuno legalna, ali je vlasnik odlučio bez savjetovanja sa stručnjacima napraviti manje preinake poput: zatvorio sam balkon i sad je dječja soba ili srušio sam nosivi zid između dnevnog boravka i kuhinje pa sad mogu gledati TV dok kuham.

3. Izgradnja nekretnine u zabranjenoj zoni

Također, kuća se ne može izgraditi bilo gdje. Čak i ako ste vlasnik zemlje na kojoj želite graditi, moguće je da je gradnja u toj zoni zabranjena. Prostornim planovima naselja su podijeljena na zone, tako da ne možete izgraditi svoj dom u industrijskoj ili komercijalnoj zoni, u koridoru buduće prometnice ili na području zaštićene prirode.

4. Granice posjeda

U slučaju da ne znate točne granice vašeg posjeda, postoji mogućnost da je vaša kuća izgrađena na zemlji koja nije u vašem vlasništvu. U takvom slučaju ćete vjerojatno morati pravom vlasniku nadoknaditi troškove, a u ekstremnim slučajevima i ukloniti građevinu.

Bitno je i da su vaše nekretnine izmjerene i da su njihove granice te sve što je na njima izgrađeno upisane u katastar i zemljišnu knjigu. Sva prava i tereti na nekretninama moraju biti definirani pravno valjanim ugovorima i rješenjima koja bi trebala biti priložena u zemljišnu knjigu.

Foto: Pexels

Ukratko, nekretnina je legalna ako je sve na njoj izgrađeno u skladu sa propisima i zakonima što je potvrđeno izdavanjem svih potrebnih dozvola i dokumentacije, ako su imovinsko-pravni odnosi na nekretnini čisti i ako je sve to evidentirano u za to predviđene državne registre – katastar i zemljišnu knjigu.

Ako ste se našli u situaciji da je vaša nekretnina nelegalna iz bilo kojeg od navedenih razloga, morate znati kome se obratiti. U pravilu, većina problema vezana uz legalnost nekretnina su multidisciplinarni. To znači da će vam vjerojatno trebati usluge projektanta, geodeta ili odvjetnika specijaliziranog za zemljišno-knjižno pravo, ali još češće kombinacija ili čak sve troje od navedenog.

Projektant je inženjer građevine ili arhitekture koji je ovlašten za usluge projektiranja. Projektant poznaje propise vezane uz postupak gradnje i može, vodeći računa o vašim željama, izraditi dokumentaciju za gradnju objekta koji će biti u skladu sa zakonima i dobiti sve potrebne dozvole.

Ako je vaš objekt nelegalno izgrađen, u određenim slučajevima projektant može za njega izraditi dokumentaciju te retroaktivno ishoditi potrebne dozvole. Taj se postupak kolokvijalno zove legalizacija.

Ni jedna faza gradnje ne može biti biti izvedena bez geodeta

Geodetski stručnjak izrađuje podloge koje sadrže bitne prostorne informacije koje služe projektantu kod donošenja odluka u projektiranju. Na temelju podataka iz državnih registara može odrediti granice vašeg posjeda ili građevinske čestice i obilježiti ih. Geodet također prenosi građevinski projekt s papira na fizičku površinu Zemlje i smješta građevinu u prostor. Nakon što je gradnja gotova, geodet mjeri izvedeno te kroz geodetski elaborat upisuje novo stanje u katastar i zemljišnu knjigu.

Međutim, geodet i projektant su inženjeri, stručnjaci tehničkog smjera. Oni vam mogu izraditi potrebnu tehničku dokumentaciju – ishoditi dozvole i izraditi elaborate, ali ako na vašoj nekretnini nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi, svakako će vam trebati usluge odvjetnika. Odvjetnik koji se bavi zemljišno-knjižnim pravom može sastaviti valjani kupoprodajni ugovor, provesti pojedinačni ispravni postupak, predlagati promjene upisa u zemljišnoj knjizi na temelju geodetskih ili etažnih elaborata i slično.

Da zaključimo, postupak kojim možete ozakoniti svoje nekretnine ovisi o stanju u kojem se vaša nekretnina trenutno nalazi. U nastavku ćemo navesti šest slučajeva u kojima vaša nekretnina nije potpuno legalna ili postoji mogućnost da se njena legalnost dovede u pitanje:

1) Ako trebate definirati i ozakoniti granice posjeda te ih upisati u katastar i zemljišne knjige, trebat će vam geodet, a ovisno o vlasničkim pravima na nekretnini, ponekad i odvjetnik.

2) Ako želite legalno graditi, potrebne su vam usluge projektanta i geodeta.

3) Također, ako imate već izgrađen objekt, ali bez potpune dokumentacije, obratite se projektantu.

4) Ako imate izgrađen objekt i ishodili ste potrebnu dokumentaciju, za njegovo evidentiranje u državne registre pobrinut će se geodet.

5) Nemojte izvoditi naknadne građevinske radove bez prethodnog savjetovanja sa projektantima. Postoji šansa da vam je za rekonstrukciju ili uređenje stana ili kuće potrebna dodatna dokumentacija, a čak i ako vam ne treba, vjerojatno je da ćete bez prethodne analize i izvedbenog projekta na kraju napraviti više štete nego koristi.

6) U slučaju da na nekretnini nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi, obratite se odvjetnicima. Bilo da se radi o ostavinskim raspravama, sporovima sa susjedima, razvrgnuću suvlasništva, uspostavi etažnog vlasništva ili sastavljanju pravno valjanih ugovora, potreban vam je stručnjak za pravo koji će vas zastupati pred sudom.

Legalne nekretnine imaju veću tržišnu vrijednost od identičnih nekretnina koje nemaju sređene papire. Razlog tome je što se vlasništvo nad njima može jednostavno dokazati uvidom u zemljišnoknjižni uložak, zbog čega je kupnja i prodaja mnogo jednostavnija. Iz istog razloga banke uglavnom ne daju stambene kredite za stanove u zgradama bez uporabne dozvole ili koje nemaju uspostavljeno etažno vlasništvo.

Zgrade izgrađene mimo građevinske dozvole su potencijalno opasne za stanare, a ako nisu u skladu s prostornim planom povećavaju komunalni nered, gužve u prometu i manjak parkirnih mjesta. Na kraju, ako ste vlasnik istih, nikad ne možete potpuno isključiti mogućnost financijskih sankcija ili čak uklanjanja nelegalne gradnje.

zeneinovac.com

drugi upravo čitaju

Kako uštedjeti, a ne izgubiti na kvaliteti

Kako uštedjeti dodatni novac? Nastojite li usvojiti zdrave financijske navike, pronalazak kvalitetnih proizvoda po najboljim mogućim cijenama među najvažnijim je vještinama koje pritom morate steći. Pročitajte naše savjete i...

Kako povećati prodaju rukotvorina već danas? 7 trikova!

Ako se bavite izradom i prodajom rukotvorina sigurno vas zanima kako povećati prodaju rukotvorina i postići željenu zaradu. U nastavku donosimo najbolje savjete za...

BH Telecom kao vodeći digitalni integrator BiH, u toku pripreme za 5G mrežu

Danas je u prostorijama BH Telecoma održana press konferencija na kojoj je predstavljeno finansijsko poslovanje BH Telecoma u 2023. godini i poslovanje u I...

može te zanimati

Kreiranje i prodaja online kurseva kao bloger: Kompletni vodič

Kako kreiranje i prodaja online kurseva kao bloger može pomoći vašoj mjesečnoj zaradi? U današnje vrijeme, kreiranje i prodaja online kurseva predstavljaju izuzetno profitabilan poslovni...

TNT Group: Tri decenije inovacija u medijskoj i marketinškoj industriji

Prošlo je 27 godina otkako je TNT Group započeo svoju misiju oblikovanja medijskog pejzaža Balkana. Od skromnih početaka sa lokalnim radijem u Travniku, TNT...

Je li Hrvatska porezna oaza ili samo pustinja?

Dok jedni tvrde da je Hrvatska porezna oaza koja osigurava povoljan porezni okvir za poduzetnike i strane investitore, drugi ističu da su porezi previsoki...

Napravite svoj financijski vision board

Jeste li već čuli za vision board – način za manifestiranje privatnih i poslovnih želja i ciljeva? Vision board je najjednostavnije rečeno kolaž slika...

Često zbog posla poželite da dan ima više sati? Evo kada angažirati virtualnog asistenta i koje poslove delegirati

Koliko često se probudiš u grču i čim otvoriš oči razmišljaš o nepreglednoj listi zadataka koja te čeka? Izađeš iz ureda na par sati...

Evo zašto je privatni smještaj i na dobroj lokaciji često niže kvalitete

Najteže je gledati prilike oko sebe, pogotovo u svojoj obitelji, a ne imati mogućnost iskoristiti iste. U privatnom smještaju, prilika je ako primjerice naši...