Svatko želi u nekom trenutku života posjedovati kuću ili komad zemlje samo za sebe. Malo je osjećaja koji se mogu usporediti s onim kad ste konačno svoji na svome, međutim, što ako se ispostavi da je vaša kuća iz snova nelegalna?
Postoji niz razloga zašto se vaša nekretnina može smatrati nelegalnom
1. Nekretnina nema potrebne dozvole
Jedan od najčešćih je kad vlasnik ili izvođač radova, u želji da što prije bude gotova, izgradi građevinu bez ishođenja potrebnih dozvola i bez pregleda upravnih tijela nadležnih za gradnju.
Takva građevina, osim što nije izgrađena u skladu s propisima, može predstavljati sigurnosni rizik za stanare, posebno u slučaju incidenta poput požara ili potresa. Zamislite koliko opasno može biti živjeti u kući koja ima nestručno izvedene instalacije, preslabe temelje ili nedovoljno čvrste nosive zidove.
2. Naknadne preinake na nekretnini
Postoji mnogo situacija u kojima je zgrada bila potpuno legalna, ali je vlasnik odlučio bez savjetovanja sa stručnjacima napraviti manje preinake poput: zatvorio sam balkon i sad je dječja soba ili srušio sam nosivi zid između dnevnog boravka i kuhinje pa sad mogu gledati TV dok kuham.
3. Izgradnja nekretnine u zabranjenoj zoni
Također, kuća se ne može izgraditi bilo gdje. Čak i ako ste vlasnik zemlje na kojoj želite graditi, moguće je da je gradnja u toj zoni zabranjena. Prostornim planovima naselja su podijeljena na zone, tako da ne možete izgraditi svoj dom u industrijskoj ili komercijalnoj zoni, u koridoru buduće prometnice ili na području zaštićene prirode.
4. Granice posjeda
U slučaju da ne znate točne granice vašeg posjeda, postoji mogućnost da je vaša kuća izgrađena na zemlji koja nije u vašem vlasništvu. U takvom slučaju ćete vjerojatno morati pravom vlasniku nadoknaditi troškove, a u ekstremnim slučajevima i ukloniti građevinu.
Bitno je i da su vaše nekretnine izmjerene i da su njihove granice te sve što je na njima izgrađeno upisane u katastar i zemljišnu knjigu. Sva prava i tereti na nekretninama moraju biti definirani pravno valjanim ugovorima i rješenjima koja bi trebala biti priložena u zemljišnu knjigu.
Foto: Pexels
Ukratko, nekretnina je legalna ako je sve na njoj izgrađeno u skladu sa propisima i zakonima što je potvrđeno izdavanjem svih potrebnih dozvola i dokumentacije, ako su imovinsko-pravni odnosi na nekretnini čisti i ako je sve to evidentirano u za to predviđene državne registre – katastar i zemljišnu knjigu.
Ako ste se našli u situaciji da je vaša nekretnina nelegalna iz bilo kojeg od navedenih razloga, morate znati kome se obratiti. U pravilu, većina problema vezana uz legalnost nekretnina su multidisciplinarni. To znači da će vam vjerojatno trebati usluge projektanta, geodeta ili odvjetnika specijaliziranog za zemljišno-knjižno pravo, ali još češće kombinacija ili čak sve troje od navedenog.
Projektant je inženjer građevine ili arhitekture koji je ovlašten za usluge projektiranja. Projektant poznaje propise vezane uz postupak gradnje i može, vodeći računa o vašim željama, izraditi dokumentaciju za gradnju objekta koji će biti u skladu sa zakonima i dobiti sve potrebne dozvole.
Ako je vaš objekt nelegalno izgrađen, u određenim slučajevima projektant može za njega izraditi dokumentaciju te retroaktivno ishoditi potrebne dozvole. Taj se postupak kolokvijalno zove legalizacija.
Ni jedna faza gradnje ne može biti biti izvedena bez geodeta
Geodetski stručnjak izrađuje podloge koje sadrže bitne prostorne informacije koje služe projektantu kod donošenja odluka u projektiranju. Na temelju podataka iz državnih registara može odrediti granice vašeg posjeda ili građevinske čestice i obilježiti ih. Geodet također prenosi građevinski projekt s papira na fizičku površinu Zemlje i smješta građevinu u prostor. Nakon što je gradnja gotova, geodet mjeri izvedeno te kroz geodetski elaborat upisuje novo stanje u katastar i zemljišnu knjigu.
Međutim, geodet i projektant su inženjeri, stručnjaci tehničkog smjera. Oni vam mogu izraditi potrebnu tehničku dokumentaciju – ishoditi dozvole i izraditi elaborate, ali ako na vašoj nekretnini nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi, svakako će vam trebati usluge odvjetnika. Odvjetnik koji se bavi zemljišno-knjižnim pravom može sastaviti valjani kupoprodajni ugovor, provesti pojedinačni ispravni postupak, predlagati promjene upisa u zemljišnoj knjizi na temelju geodetskih ili etažnih elaborata i slično.
Da zaključimo, postupak kojim možete ozakoniti svoje nekretnine ovisi o stanju u kojem se vaša nekretnina trenutno nalazi. U nastavku ćemo navesti šest slučajeva u kojima vaša nekretnina nije potpuno legalna ili postoji mogućnost da se njena legalnost dovede u pitanje:
1) Ako trebate definirati i ozakoniti granice posjeda te ih upisati u katastar i zemljišne knjige, trebat će vam geodet, a ovisno o vlasničkim pravima na nekretnini, ponekad i odvjetnik.
2) Ako želite legalno graditi, potrebne su vam usluge projektanta i geodeta.
3) Također, ako imate već izgrađen objekt, ali bez potpune dokumentacije, obratite se projektantu.
4) Ako imate izgrađen objekt i ishodili ste potrebnu dokumentaciju, za njegovo evidentiranje u državne registre pobrinut će se geodet.
5) Nemojte izvoditi naknadne građevinske radove bez prethodnog savjetovanja sa projektantima. Postoji šansa da vam je za rekonstrukciju ili uređenje stana ili kuće potrebna dodatna dokumentacija, a čak i ako vam ne treba, vjerojatno je da ćete bez prethodne analize i izvedbenog projekta na kraju napraviti više štete nego koristi.
6) U slučaju da na nekretnini nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi, obratite se odvjetnicima. Bilo da se radi o ostavinskim raspravama, sporovima sa susjedima, razvrgnuću suvlasništva, uspostavi etažnog vlasništva ili sastavljanju pravno valjanih ugovora, potreban vam je stručnjak za pravo koji će vas zastupati pred sudom.
Legalne nekretnine imaju veću tržišnu vrijednost od identičnih nekretnina koje nemaju sređene papire. Razlog tome je što se vlasništvo nad njima može jednostavno dokazati uvidom u zemljišnoknjižni uložak, zbog čega je kupnja i prodaja mnogo jednostavnija. Iz istog razloga banke uglavnom ne daju stambene kredite za stanove u zgradama bez uporabne dozvole ili koje nemaju uspostavljeno etažno vlasništvo.
Zgrade izgrađene mimo građevinske dozvole su potencijalno opasne za stanare, a ako nisu u skladu s prostornim planom povećavaju komunalni nered, gužve u prometu i manjak parkirnih mjesta. Na kraju, ako ste vlasnik istih, nikad ne možete potpuno isključiti mogućnost financijskih sankcija ili čak uklanjanja nelegalne gradnje.
