Glavni kriterij u odabiru nekretnine neka vam bude da je nekretnina dobra investicija. To znači da nekretninu lako i brzo možete prodati (ili iznajmiti) bez gubitka, ukoliko se vaše okolnosti ili životne potrebe promijene.
Često to povezujemo s lokacijom (lokacija-lokacija-lokacija), no osim elitnih lokacija, kao dobre investicije su se pokazale i nekretnine na jugu i zapadu Zagreba. Svakako će onaj tko kupuje nekretninu za svoje stanovanje lokaciju birati na temelju osobnih preferencija i u granicama koje mu dopušta budžet.
Tko su zapravo kupci nekretnina?
Generalno postoje dvije vrste kupaca nekretnina – oni koju kupuju nekretninu kao investiciju i oni koji kupuju za vlastito stanovanje. Gornje pravilo da nekretnina treba biti dobra investicija je jednako bitno za sve.
Što utječe na cijene nekretnina?
Kako je kupac često najmanje fleksibilan po pitanju budžeta, svaka kupnja počinje s tom premisom. Na cijenu nekretnine utječe puno faktora. Neki od njih su nepromjenjivi, a neki su postali važni zadnjih godina.
1. Lokacija
Lokacija je oduvijek bila i ostala glavni kriterij za dio kupaca. Elitne lokacije su oduvijek imale svoje kupce, bez obzira što u blizini nema dućana, kafića, škole i sl. Često su to strmi tereni koji poskupljuju gradnju (a time i cijenu po metru kvadratnom), uske pristupne prometnice bez nogostupa, veća udaljenost od javnog prijevoza.
No takve lokacije imaju druge prednosti, kao što je više zelenila, čišći zrak i sl. Svakako su to lokacije najviših ukupnih cijena, jer uz dodanu vrijednost lokacije koju plaćate, dolaze sa popratnim sadržajima poput vrta, više vanjskog prostora i garaža.
Foto: Unsplash
2. Blizina društvenih sadržaja
Pri vrhu je blizina vrtića/škola, javnog prijevoza, kvartovskih trgovina, kafića, zabavnih sadržaja i sl.
3. Godina izgradnje nekretnine
Godina izgradnje nekretnine, na čiju važnost nas je naučio nedavni potres, je nešto na što bi razuman kupac svakako trebao obratiti pažnju. Napominjem da je svaka zgrada priča za sebe. Tako su neki objekti novije gradnje pretrpjeli značajnu štetu u potresu, dok su neke zgrade građene početkom 20. stoljeća ostale netaknute.
Generalno, armirano-betonska konstrukcija se primjenjuje u gradnji od 1965. godine, premda neki stručnjaci tvrde da visoku razinu otpornosti na potres imaju samo zgrade novije od 1998. Činjenica da je nekretnina novije gradnje nikako ne znači da je gradnja kvalitetna. Svakako treba provjeriti investitora i tražiti tehničku dokumentaciju.
Bez obzira kupujete li novogradnju ili starogradnju, ukoliko se radi o stanu vrlo je važno kako se zgrada održava i kakvo je stanje pričuve te je li Predstavnik suvlasnika motiviran i ažuran. U starogradnji se, nažalost, često dešava situacija da pojedini suvlasnici ne mogu plaćati pričuvu kakva je potrebna za kvalitetno održavanje takvih objekata. Tako da pričuva jedva pokriva stubišnu rasvjetu i sitna krpanja po zgradi, bez ikakvog dugoročnog plana o investiranju u zgradu (fasada, krovište, statička ojačanja zgrade).
Pričuva je općenito često veliki problem na našim prostorima. Ne postoji propisano pravilo koliko ona iznosi po m kvadratnom (uzimajući u obzir veličinu zgrade, njenu starost i stanje u trenutku dogovaranja iznosa), već ju suvlasnici svake zgrade određuju za sebe. Neki manje neki više, uvažavajući preporuku upravitelja kojeg imenuju. Visinu pričuve, nažalost, diktira imovinsko stanje suvlasnika.
4. Tlocrt i pozicija nekretnine
Bitan faktor koji će utjecati na cijenu nekretnine je svakako tlocrt i pozicija stana u zgradi kao i orijentacija. Stan boljeg rasporeda prostorija/tlocrta ili barem potencijala za bolji raspored ako se radi adaptaciji stana, će svakako imati višu cijenu u okruženju jer je to situacija koja je poželjna svakom kupcu. Ukoliko se radi o višim katovima, lift će svakako znatno podići cijenu nekretnine dok je nepostojanje lifta svakako okolnost koja znatno snižava cijenu nekretnine.
Općenito govoreći, današnjem kupcu je bitna udobnost i komfor. Radije će kupiti nekretninu u statički sigurnijoj zgradi s osiguranim parkingom, liftom i sadržajima pa i ako je u pitanju manje preferirana lokacija.
Što ne smije utjecati na cijenu nekretnine?
Pravni status nekretnine je faktor koji ne utječe na cijenu, ili barem ne bi trebao, jer svaka nekretnina koju kupujete mora imati Građevinsku i Uporabnu dozvolu te biti etažirana. Bilo da kupujete nekretninu iz vlastitih sredstava ili kreditom, ovi uvjeti moraju biti ispunjeni.
Niti jedna banka u RH neće odobriti kredit za nekretninu koja nema Uporabnu dozvolu pa ju tako ni vi ne biste trebali kupiti iz vlastitih sredstava. Iznimno, nekretnine u centru gradova koje su još u Knjizi položenih ugovora se smatraju urednima te one izgrađene prije 1968.god. (od kada postoji isprava Uporabna dozvola).
Važnost provjere dokumentacije
Dodatnu provjeru je li objekt izgrađen u skladu sa Građevinskom dozvolom svakako treba napraviti i za nekretnine koje imaju urednu dokumentaciju. Kod kupnje zemljišta i samostojećih nekretnina, vrlo je važno utvrditi podudaraju li se podaci iz Katastra i Zemljišnih knjiga.
Prodavatelj vam pri pregledu nekretnine treba predočiti (a u slučaju kupnje predati) Energetski certifikat. Pojedine banke su sklone dati nižu kamatu za viši E.c.
Također važan detalj iz Zemljišno knjižnog izvatka koji može biti ozbiljna zapreka za kupnju je postojanje zabilježbe. Zabilježbe na ZK izvatku mogu biti benigne, nekada se čak ni ne odnose na predmetnu nekretninu. No moguće je postojanje raznih zabilježbi spora/ova, zabrana otuđenja i sl. Sve zabilježbe, koje eventualno postoje na ZK izvatku, se mogu pojasniti uvidom u spis i tako vidjeti jesu li zapreka za kupnju.
Podaci iz Zemljišnih knjiga i Katastra su javni te svaki kupac može provjeriti istinitost dokumentacije koju dobije na uvid od prodavatelja.
Kako izgleda proces kupnje nekretnine?
Kada ste se već odlučili kupiti nekretninu i utvrdili da je njen pravni status uredan, sam proces kupnje se razlikuje ovisno o tome imate li osigurana sredstva za kupnju ili kupujete kreditom banke.
Foto: Unsplash
Osigurana sredstva za kupnju
U prvom slučaju je sam proces kupnje prilično jednostavan ukoliko nekretnina nema nikakve terete/hipoteke. Ovdje je vrlo važno da je ispunjen uvjet posjeda nekretnine. Stoga je ispravno datum isplate kupoprodajne cijene dogovoriti istovremeno s datumom stupanja u posjed.
Ugovor o kupoprodaji se može potpisati i ranije, s tim da se u isti navodi jasno datum isplate i stupanja u posjed nekretnine. Moja agencija isključivo angažira odvjetnički ured za izradu Kupoprodajnog Predugovora, Ugovora i Tabularne isprave, kao i za prethodnu provjeru pravne ispravnosti nekretnine (koliko znam sve agencije postupaju isto), no ako nekretninu kupujete bez posredovanja agencije, vrlo je važno da angažirate ovlaštenu osobu za izradu svih pismena u postupku kupnje.
Ni slučajno nemojte prepravljati Ugovor od prijatelja jer najsitnija pogreška vodi do Rješenja o odbijenom upisu. Uz novonastali stres ćete tada sigurno trebati stručnu osobu uz dodatne troškove.
Ukoliko nekretnina ima teret/hipoteku banke, prodavatelj vam prije izrade Kupoprodajnog ugovora treba dostaviti original Pisma namjere od banke. Na dan isplate, prvo isplaćujete iznos naveden u Pismu namjere banci (vjerovniku), a ostatak do dogovorene kupoprodajne cijene isplaćujete na račun prodavatelj. Banka nakon toga izdaje Brisovno očitovanje, koje nosite u ured Javnog bilježnika i predajete prijedlog za brisanje hipoteke.
Kupnja nekretnine kreditom banke
Ukoliko kupujete nekretninu kreditom banke, postupak je nešto kompleksniji i duže traje (do 2 mjeseca). Prije nego potpišete Kupoprodajni Predugovor, trebate znati točan iznos kredita koji vam banka odobrava. U slučaju da vam banka ne odobri kredit za odabranu nekretninu u traženom iznosu, gubite kaparu (Zakon o obaveznim odnosima).
Također bi trebali imati i iznos potreban za kaparu. Kapara je u većini slučajeva 10% od ugovorene cijene za nekretninu, no može biti i stvar dogovora. Isto tako, kaparu možete ugovoriti da vam se vrati od strane prodavatelja, ukoliko banka odobri kredit u cijelom iznosu kupoprodajne cijene (prodavatelj vam ju vrati nakon što primi ukupnu kupoprodajnu cijenu iz kredita).
Po potpisu Predugovora, u kojem su jasno definirane obaveze obiju strana, banka kreće s obradom kredita. Prethodno im predajete svoje financijske podatke, podatke od poslodavca itd. Banka prvo šalje procjenitelja da procijeni nekretninu. Ukoliko je procjenjena vrijednost dovoljna, kredit ide dalje u postupak. Po odobrenju kredita, pristupa se potpisu Ugovora o kupoprodaji i solemnizaciji kod javnog bilježnika i upisu hipoteke. Kada je hipoteka vidljiva na ZK izvatku, banka isplaćuje sredstva prodavatelju. Kao i u prethodnom slučaju, važno je uskladiti isplatu kredita sa stupanjem u posjed nekretnine.
Javni bilježnik
Trošak ovjere kod javnog bilježnika snosi kupac. U slučaju kupnje bez kredita banke taj trošak iznosi cca 100,00 eura, a kada kupujete kreditom banke taj trošak je cca 800 eura jer se solemnizacija plaća u postotku ovisno o vrijednosti nekretnine.
Porez na promet nekretnina
Jedinstveni porez na promet nekretnina je 3 posto od kupoprodajne cijene. Ukoliko kupujete nekretninu posredstvom agencije, svakako provjerite prije angažiranja agencije jer ovisi od slučaja do slučaja. Ukoliko plaćate agencijsku naknadu, u istu svakako mora biti uključeno izrada svih pismena za kupnju od strane odvjetnika.
Autorica: Anica Rogina, vlasnica agencije za nekretnine 2MAER nekretnine
Foto: Unsplash